ZAV-beleid dinsdag, 20 juli 2010 15:09 | 
WONINGVERENIGING NEDERWEERT
HET ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN (ZAV) BELEID
Een nieuw beleid ten aanzien van door huurders zelf aangebrachte voorzieningen.
Huurders vinden het belangrijk dat zij de mogelijkheid hebben hun huurwoning naar eigen inzicht en smaak in te richten en te veranderen. Pas dan zal de huurwoning echt hun eigen woning worden. Woningvereniging Nederweert (hierna: WvN) staat hier in principe positief tegenover. Bij WvN speelt echter niet alleen de huidige verhuring een rol, maar ook de toekomstige verhuurbaarheid van een woning. Van belang is dat de huurder zich thuis voelt in zijn woning en dat er door veranderingen geen onveilige situaties ontstaan. Verder is het belangrijk dat er voor huurders niet alleen keuzevrijheid bestaat maar ook dat er sprake is van zoveel mogelijk duidelijkheid vooraf met betrekking tot zelf aangebrachte voorzieningen. Hoe zal WvN omgaan met door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen bij een eventueel vertrek naar een andere woning? WvN streeft er naar het beleid simpel en helder te houden. Van de huurder wordt verwacht dat hij betreffende (on)roerend -goed -aanpassingen vooraf toestemming aanvraagt, zodat deze door WvN beoordeeld en goedgekeurd kunnen worden. De huurder kan zo vooraf al vernemen hoe WvN bij mutatie met de veranderingen aan het gehuurde zal omgaan en of en zo ja hoeveel bij vertrek eventueel vergoed kan worden. Binnen een nieuw ZAV-beleid is het van belang de argumenten en uitgangspunten van weerszijden in balans te brengen.
Uitgangspunten van het nieuwe 'zelf aangebrachte voorzieningen beleid' (ZAV-beleid).
In het huidige beleid is uitgangspunt, dat huurders aanpassingen aan hun huurwoning mogen doen, mits dit aangevraagd wordt, aan onze eventueel gestelde voorwaarden wordt voldaan en onder de strikte bepaling dat bij vertrek de woning in de oorspronkelijke staat ("oude staat") hersteld wordt of dat de aangebrachte verandering "om niet" achter mag blijven. In feite betekent dit dat WvN zich (schijnbaar) positief opstelt ten aanzien van aanpassingen in de woning (en dus ten aanzien van het "eigen-woning-gevoel"), maar uiteindelijk toch kan eisen dat de aanpassingen (verbetering of niet) teniet worden gedaan bij het verlaten van de woning. Dit risico blijft dus steeds als het zwaard van Damocles boven de hoofden van de huurders hangen.
In het nieuwe beleid streeft WvN naar een win - win situatie voor zowel de huurder als de verhuurder. Vertrekpunt is dat WvN goede klanten heeft en dat zij streeft naar tevreden klanten. Hoe meer een huurder het gevoel heeft dat hij in "zijn woning" woont hoe groter de kans dat er sprake is van een tevreden huurder.
In het huurrecht staat vermeld dat de huurder zelf veranderingen aan de binnenkant van de woning mag aanbrengen, mits hij de verhuurder om schriftelijke toestemming heeft gevraagd en de veranderingen de verhuurbaarheid van de woning niet schaden en niet leiden tot een waardevermindering. WvN moet dan in ieder geval toestemming verlenen. Alleen als het gaat om veranderingen die aan het einde van de huurovereenkomst gemakkelijk ongedaan kunnen worden gemaakt, is geen toestemming van de verhuurder nodig. Wanneer WvN geen toestemming geeft, kan de huurder de rechter om toestemming vragen.
De rechter zal dan nagaan of de verhuurder toestemming had behoren te geven. De verhuurder kan de huurder wel weigeren om veranderingen aan de buitenzijde van de woning aan te brengen, die zonder noemenswaardige kosten weggenomen kunnen worden. Bijvoorbeeld het plaatsen van een schotelantenne.
Uiteraard is het huurrecht de basis van de wijze waarop WvN omgaat met de veranderingen die de huurder aanbrengt. Past de verandering bij de aard en de omvang van het verhuurde dan zal WvN toestemming verlenen. Belangrijk blijft dat er, afgezien van de "kleinere" aanpassingen aan de binnenkant van de woning, vooraf toestemming wordt gevraagd van de voorgenomen verandering. De huurder weet dan ook vooraf hoe WvN bij mutatie met de verandering aan het verhuurde zal omgaan en of en zo ja welke vergoeding er eventueel aan de orde zou kunnen zijn. Verder is een belangrijk uitgangspunt dat veranderingen passend zijn (d.w.z. normaal gebruikelijk, deugdelijk en veilig) en de verhuurbaarheid bevorderen, bij een verhuizing kunnen blijven zitten mits deze er dan nog goed uitzien en technisch goed onderhouden zijn. Oplevering in oorspronkelijke staat wordt dus oplevering in goede staat
.
Welke zaken vallen onder de 'zelf aangebrachte voorzieningen'?
De zelf aangebrachte voorzieningen kunnen worden onderverdeeld in een aantal categorieën t.w.:
1.Onroerend goed aanpassingen.
2.1.1.Roerende zaken, zoals aanpassingen aan vloeren, plafonds en/of muren. Hier betreft het dus de aankleding van de woning.
2.1.2.Overige roerende aanpassingen/goederen.
1.Onroerend goed aanpassingen.
Onder deze categorie aanpassingen vallen bijvoorbeeld een serre, een woningaanbouw, een garage, een carport, een dakkapel, een dakraam, een verbouwing van de zolder tot slaapkamer, etc.
Van belang is of de verandering past in het uitrustingsniveau van de woning. Hierbij kunnen zich navolgende situaties voordoen:
1.1.veranderingen die passen in het uitrustingsniveau van de woning (passende verandering);
1.2.veranderingen die niet passen in het uitrustingsniveau van de woning omdat er sprake is van een overstijging van het uitrustingsniveau (uitvoeringsniveau overstijgende verandering).
Passende veranderingen, d.w.z. de onder 1.1. genoemde veranderingen, kunnen, mits deze er nog goed uit zien en technisch goed onderhouden zijn, bij een verhuizing blijven zitten. Bij de overname van een passende verandering krijgt WvN zowel een onderhoudsplicht als een instandhoudingplicht. De verandering is een regulier onderdeel van het verhuurde geworden en wordt als zodanig onderdeel van de huurprijs.
Of er een vergoeding voor de overgenomen verandering betaald kan worden, wordt bepaald door de vraag of er een huurverhoging mogelijk is als gevolg van de aanpassing. Is een huurverhoging mogelijk/gewenst dan kan maximaal de bedrijfswaarde (d.w.z. de contante waarde van de extra opbrengsten door huurverhoging onder aftrek van de extra bedrijfskosten) als vergoeding betaald worden. Als er sprake is van een huurverhoging betekent dit automatisch, dat WvN niet alleen een onderhoudsplicht ten aanzien van de aanpassing heeft maar ook een instandhoudingplicht.
Bij een uitvoeringsniveau overstijgende verandering is er geen sprake van een overname door WvN en dus ook niet van een onderhouds- en/of instandhoudingplicht.
Dit houdt in dat alleen in geval van overname van een passende verandering er sprake kan zijn van een vergoeding omdat alleen in dit geval sprake is van een instandhoudingplicht c.q. mogelijke verrekening in de huurprijs.
Overigens kan een nieuwe huurder altijd veranderingen die de vertrekkende huurder heeft aangebracht en die niet door WvN worden overgenomen voor eigen rekening en risico overnemen met dien verstande dat veranderingen waarbij de veiligheid in het geding is, dan wel daar waar wettelijke regelingen overschreden worden, altijd verwijderd moeten worden door de vertrekkende huurder. De nieuwe huurder moet in voorkomende gevallen altijd op de hoogte worden gesteld over het feit dat WvN niet bereid was tot overname en om welke reden. Als de nieuwe huurder deze zaken eveneens niet overneemt zal de vertrekkende huurder deze dienen te verwijderen c.q. dienen te herstellen.
1.1.Passende veranderingen:
Het betreft hier onroerend goed aanpassingen die min of meer als normaal voor deze tijd kunnen worden beschouwd en die ook in het standaard uitrustingsniveau in het van toepassing zijnde type woning passen. Bij de overname van deze veranderingen krijgt WvN een onderhouds- en een instandhoudingplicht. De overgenomen verandering wordt onderdeel van het gehuurde.
Bij deze categorie veranderingen kan eventueel een vergoeding voor de overname aan de orde zijn. Voorwaarde is dat er een huurverhoging mogelijk is als gevolg van de overgenomen verandering (extra kwaliteit die nog niet in de huur is opgenomen). De vergoeding zal maximaal de contante waarde van de extra huuropbrengsten minus de extra bedrijfskosten (onderhoudskosten en rente maar eventueel ook belasting en verzekering) bedragen.
Voorbeelden zijn:Huurverhoging mogelijk?Vergoeding mogelijk?
- cv-installatiejaja
- garagejaja
- carportjanee
- gemetselde aanbouwjaja
- dakkapelneenee
- dakraam (Velux)neenee
- buitenkraanneenee
- hangtoilet + inbouwreservoirneenee
- 2e toiletneenee
- design- i.p.v. plaatradiatorenjanee
etc.
1.2.Uitvoeringsniveau overstijgende veranderingen:
Het betreft hier onroerend goed aanpassingen die min of meer als normaal respectievelijk min of meer als luxe voor deze tijd kunnen worden beschouwd doch het standaard uitrustingsniveau in het van toepassing zijnde type woning enigszins respectievelijk fors overschrijden. Er is geen sprake van een overname dus krijgt WvN geen onderhouds- en/of instandhoudingplicht.
Voorbeelden zijn:Toestemming (vooraf)
- serreoude staat
- overkappingoude staat
- rolluikenoude staat
- zonwering (screen/uitvalscherm)oude staat
- ligbad i.p.v. doucheom niet
- douchecabineoude staat
- (luxe) keukenoude staat
- (luxe) inbouwapparatuuroude staat
- extra keukenkastjes ter uitbreiding
van de standaard keukenom niet
- tuinhuisjeoude staat
- tuinbestratingoude staat
- tuinomheining/erfgrensafscheidingoude staat
- zolderverbouwing tot slaapkameroude staat
etc.
2.Roerende zaken.
2.1.1.Aanpassingen aan vloeren, plafonds en muren:
Bij deze aanpassingen gaat het om de aankleding van de woning. Naar aard en bestemming betreft het hier roerende zaken die in feite een geheel vormen met het onroerend goed.
Voor het aanbrengen van deze veranderingen is, mits voldaan wordt aan randvoorwaarden van algemene aard betreffende de veiligheid, deugdelijkheid en/ of leefkwaliteit, niet altijd specifieke toestemming noodzakelijk. Voor wat betreft het onderwerp leefkwaliteit is het belangrijk dat er als gevolg van de aanpassing geen overlastsituaties (mogen) ontstaan.
Voorbeelden zijn:Toestemming (vooraf)
- spuitwerk plafond (wit)geen
- behanggeen (wel behangbeleid bij verlaten woning)
- latex/structuurverf/spuitwerkgeen
- granol fijn (korrelgrootte < 3mm)geen
- granol grof (korrelgrootte > 3 mm)oude staat
- steenstripsoude staat
- tegelvloerom niet
- houten vloer/laminaat inclusief
bijbehorende plintoude staat
etc.
Bij vertrek uit de woning zal WvN deze aanpassingen niet overnemen. De WvN krijgt dus geen onderhouds- en/of instandhoudingplicht. Uiteraard blijft wel de mogelijkheid open dat vertrekkende en nieuwe huurder onderling de overname regelen, mits de aanpassingen voldoen aan de veiligheidsnormen, er nog goed uitzien (onderhoudstoestand) en mits de verhuurbaarheid hierdoor niet wordt geschaad. WvN is hierbij geen partij maar dient wel tijdig op de hoogte te worden gesteld van deze overname omdat zij anders bij de oplevering van de woning verwijdering van bepaalde van deze goederen zal vragen. Wat betreft aanpassingen onder de voorwaarden "om niet" is de vertrekkende huurder verlost van het risico van verwijdering en herstel in oorspronkelijke staat. De nieuwe huurder krijgt overigens de vrije beschikking over deze aanpassingen.
2.1.2.Overige roerende aanpassingen/goederen:
Voor wat betreft de overige roerende aanpassingen/goederen (bv. wandrekken, gordijnrails en gordijnkappen, vloerbedekking, zeil, plinten) geldt de regel dat deze nooit door WvN worden overgenomen. Voor deze zaken blijft uiteraard wel de mogelijkheid open dat vertrekkende en nieuwe huurder onderling de overname regelen. WvN is hierbij geen partij maar dient wel tijdig op de hoogte te worden gesteld van deze overname omdat zij anders bij de oplevering van de woning verwijdering/afvoering van deze goederen zal vragen.
2.2.Aanpassingen die niet voldoen aan de voorwaarden:
In geval van aanpassingen die niet voldoen aan de veiligheidsnormen en/of er niet goed uitzien en/of niet verhuurbaar zijn, dient altijd terugbrengen in goede staat plaats te vinden.
Concretisering van het nieuwe ZAV-beleid kan leiden tot verschillen in het veld.
De invulling van het nieuwe ZAV-beleid c.q. de concretisering ervan, wordt mede bepaald door de maatschappelijke normen en inzichten c.q. de invulling van begrippen als standaard uitrustingsniveau en luxe artikelen. Dit kan dan ook, ondanks dat algemeen de corporaties een zelfde basisbeleid voeren, op onderdelen verschillen opleveren. In de tijd gezien lijkt het verder ook voor de hand te liggen dat door huurders gemaakte aanpassingen kunnen doorschuiven van de ene naar de andere categorie (bv. 10 jaar geleden was een ligbad nog een echt luxegoed en zou wellicht niet door een woningcorporatie overgenomen worden, terwijl deze inmiddels als min of meer normaal wordt beschouwd).
Het nieuwe ZAV-beleid en de ingebruikname van een huurwoning.
Voor de eerste ingebruikname zal het voor de nieuwe huurder duidelijk moeten zijn wat hij huurt inclusief de door WvN overgenomen passende onroerend goed veranderingen van de vertrekkende huurder (vastleggen in inventarisatielijst). Voor al deze onroerend goed bestanddelen geldt dus zowel een onderhoudsplicht als een instandhoudingplicht voor WvN.
Voor wat betreft de roerende bestanddelen, vallende onder de categorie aankleding van de woning, en de uitvoeringsniveau overstijgende onroerende veranderingen (niet door WvN overgenomen) is het mogelijk dat de nieuwe huurder deze van de vertrekkende huurder overneemt. Voor deze onderdelen geldt een onderhoudsplicht voor de huurder. Deze zaken dienen limitatief opgenomen te worden in of bij het huurcontract (vastleggen in aanvullende huurovereenkomst). Over deze zaken heeft de nieuwe huurder overigens de vrije beschikking. WvN heeft hiervoor geen onderhouds- en/of instandhoudingplicht. Afhankelijk van de technische staat en de mate van verhuurbaarheid kunnen deze bij een eventueel vertrek weer door de opvolgende huurder overgenomen worden.
Het nieuwe ZAV-beleid en het gebruik van een huurwoning.
Huurders zijn vrij aanpassingen te doen in de huurwoning. Aanpassingen aan wand, plafond en/of vloer behoeven niet in alle gevallen goedkeuring van WvN maar dienen uiteraard wel veilig en deugdelijk te zijn, en mogen de leefkwaliteit van bewoners en/of derden niet verminderen.
Aanpassingen aan de buitenzijde van de woning dienen altijd gemeld te worden aan c.q. goedgekeurd te worden door WvN. Dit geldt eveneens voor ingrijpende veranderingen in de woning. Tijdens dit informatie proces wordt tevens aangegeven hoe WvN met de verandering om zal gaan bij een eventueel vertrek uit de woning en/of er sprake kan zijn van een vergoeding en hoe die dan te zijner tijd bepaald zal worden. De huurder krijgt zo alle vrijheid de woning om te vormen tot zijn woning, waarbij hij vooraf weet hoe WvN met de veranderingen om zal gaan bij een eventueel vertrek.
Het nieuwe ZAV-beleid en het vertrek uit een huurwoning.
De vertrekkende huurder moet de woning in een goede staat opleveren.
Aanpassingen, de aankleding van de woning betreffende, worden niet door WvN overgenomen.
Voor onroerend goed aanpassingen die na de ingangsdatum van het nieuwe beleid aangevraagd zijn, is bij de vertrekkende huurder bekend hoe WvN hiermee zal omgaan.
Ten aanzien van de niet aangevraagde, dan wel vóór de ingangsdatum van het nieuwe beleid aangevraagde aanpassingen zal bekeken worden in hoeverre wordt voldaan aan de randvoorwaarden van veiligheid, deugdelijkheid en verhuurbaarheid en om welke categorie aanpassing het gaat. Vervolgens wordt op basis van deze criteria een beslissing genomen ten aanzien van de aanpassing: overnemen ja of neen en zo ja, wel of niet tegen een vergoeding. Bij niet-overname als gevolg van veiligheidsaspecten dan wel overtreding van wettelijke bepalingen, dient altijd verwijdering en herstel in goede staat plaats te vinden.
Het nieuwe ZAV-beleid en de bestaande organisatie.
De aanpassing van het ZAV-beleid heeft consequenties voor de corporatieorganisatie. Niet alleen de Opzichter Klachten- en Mutatieonderhoud (OKM) maar ook de medewerk(st)ers Verhuur- en bewonerszaken (wijzigingen huurcontract) en Financiële Zaken (berekenen mogelijke vergoedingen) zullen direct in hun werkgebied hiermee geconfronteerd worden. Het is dan ook verstandig dit aspect nader te onderzoeken en een checklist te ontwikkelen waarin alle zaken die vanuit organisatorisch oogpunt van belang zijn, inclusief overleg met Huurdersplatform Regio-Weert, worden aangegeven die WvN als leidraad kan gebruiken bij de mogelijke implementatie van het nieuwe beleid.
Aandachtspunten:
Overleg met Huurdersplatform Regio-Weert.
Instructies direct betrokken medewerk(st)ers technische zaken, verhuur- en bewonerszaken en financiële zaken.
Juridische beoordeling/toets o.a. voor wat betreft huurcontract, formulieren, etc.
Aanpassing informatiebrochures.
etc.
Conclusie.
In het nieuw voorgestelde ZAV-beleid krijgt de huurder meer duidelijkheid en inzicht in het beoordelingsproces van WvN met betrekking tot door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen. Onder randvoorwaarden (betreffende aspecten als veiligheid, deugdelijkheid en verhuurbaarheid) is in principe alles mogelijk. Communicatie vooraf is niet altijd verplicht of noodzakelijk maar zal, door de verhelderende werking ervan, in de meeste gevallen wel een positieve bijdrage leveren aan het woongenot van de huurders. Bij ingrijpende veranderingen aan binnen- en/of buitenzijde van de woning weet de huurder voor aanvang van de werkzaamheden wat de consequenties zullen zijn bij bijvoorbeeld een verhuizing naar een andere woning. In dit geval dient de woning in goede staat opgeleverd te worden en niet in alle gevallen meer in oorspronkelijke staat.
F.J.H. Duits voorzitter en M.T.C. Brouns secretaris
Laatst aangepast (dinsdag, 20 juli 2010 20:16) |